【悲報】築古高利回り、利回りだけ見た奴→地雷踏んで死亡ｗ
結論：築古の「高利回り」は、リスクを利回りに押し込めた見せかけになりがち。 見るべきは表面利回りじゃなくて、実質利回り（手残り）と“出口”です。
- 築古高利回りが「地雷化」しやすいメカニズム
- 表面利回り→実質利回りに落とすチェック項目
- 初心者が踏みやすい“罠ポイント”と回避策
結論 築古高利回りは「買った瞬間に勝ち」ではなく、買ってからの費用（修繕・空室・管理・税）と出口で勝負。
- 表面利回りは広告。見るのはNOI/NCF（手残り）
- 築古は大規模修繕の波が来る。設備の寿命を先に把握
- 最後は売却（出口）で詰む人が多い（融資・買い手・再建築など）
① そもそも「表面利回り」って何がヤバいの？
不動産の利回りには大きく2種類あります。 初心者が釣られやすいのが表面利回り（グロス利回り）。
| 種類 | ざっくり定義 | 落とし穴 |
|---|---|---|
| 表面利回り | 年間家賃収入 ÷ 物件価格（諸費用・空室・修繕を無視） | 「費用の本体」を全部無視できるので、数字だけ盛れる |
| 実質利回り | （家賃−運営費−税等） ÷（購入価格＋諸費用） | 計算が面倒。でもここが“現実” |
つまり、高利回り＝儲かるではなく、高利回り＝難易度が高いの合図になりがち。
② 地雷ポイントが多すぎる理由（築古特有のコスト構造）
築古は「今の見た目が普通」でも、内部では寿命イベントが順番待ちしてることが多いです。 とくに致命傷になりやすいのはこの3ジャンル。
屋根・外壁・配管・給湯器・エアコンなど、大きい出費が固まりやすい。 表面利回りは修繕を無視するので“強く見える”。
築年数が古いほど、設備・間取り・立地競争で不利になりがち。
家賃下げやAD（広告料）で利回りが溶ける。
売却時に「買い手の融資が付かない」「再建築不可」「法適合が怪しい」などで詰む。
“買うより売る方が難しい”が普通にある。
地獄ループ（あるある）
「キャッシュが減る→修繕を先延ばし→さらに空室が増える」パターンが一番危険。
③ 専門っぽく見る：NOIとNCFで“現実の手残り”に落とす
不動産は、広告の利回りより手残りを見る世界です。ざっくり用語だけ押さえると判断が速くなります。
- NOI（Net Operating Income）：家賃収入 − 運営費（管理費、修繕の通常分、保険、固定資産税等）
- NCF（Net Cash Flow）：NOI − 借入返済（元利）＝最終的な手残りキャッシュ
物件の“体力”は NOI、投資家の“生活”は NCF が支えます。
例：5年後に100万円の修繕が見えるなら、年20万円（≒月1.7万円）を“見えないコスト”として織り込む。
④ 購入前チェック：築古高利回りの“見るべき項目”10
| チェック項目 | 見方（ざっくり） |
|---|---|
| 配管（材質・更新履歴） | 古い配管は漏水リスク。更新履歴がないなら修繕費を厚めに |
| 屋根・外壁・防水 | 大規模修繕の主役。時期と概算の見積もり（相見積もり推奨） |
| 給湯器・エアコン等の設備年式 | 故障は突然くる。台数×単価で“波”を想定 |
| 入居属性・家賃相場・競合 | 近隣の築浅/リノベ物件と比較。家賃下落余地を見積もる |
| 空室率（エリア/物件） | 稼働率を保守的に（満室前提は危険） |
| 募集コスト（AD/原状回復） | 築古ほど退去時コストが膨らみがち。年間回転を織り込む |
| 管理体制（自主管理/委託） | 管理品質が入居付けに直結。安さ最優先は事故りやすい |
| 法適合（増改築・違反建築の疑い） | 金融機関・買い手が嫌がる要素。出口で詰む代表格 |
| 再建築可否・接道 | 再建築不可は出口が狭い。価格が安い“理由”になりやすい |
| 出口戦略（誰が買う？） | 次の買い手の融資が付くか、需要があるかを先に考える |
⑤ どう買うのが安全？（初心者向けの現実解）
- 「表面利回り」より実質利回り（手残り）で比較する
- 修繕は見える化（年割り積み）してから判断する
- “出口で売れるか”を先に考える（買う前に売るイメージ）
- 最初は無理な満室前提・楽観シミュを捨てる
逆に言うと、この3つを“保守的に”見積もれる人にはチャンスになり得ます。
⑥ まとめ：築古高利回りは“数字”じゃなく“設計”で勝つ
まとめ
築古高利回りの本質は、リスク（費用・空室・出口）を織り込んだ価格。
利回りだけ見て買うと、地雷を踏む確率が跳ね上がります。
- 見るのは 表面利回り ではなく NOI/NCF
- 修繕は年割りで積む（“見えないコスト”を見える化）
- 出口（次の買い手・融資・法適合）を購入前に想像する
