業者じゃないからここまで書けた！ 不動産投資をぶっちゃけます！！

南祐貴（セカニチ）

ダイヤモンド社

2025-03-26

【悲報】不動産投資ワイ、“空室スパイラル”から抜け出せず泣く

「満室経営で家賃収入ウハウハ！」
そんな甘い未来を信じて不動産投資に手を出したワイ。
現実は、空室率爆上がり→家賃下げ→さらに空室→借金だけ残るという、地獄みたいなループでした…。

この記事では、リアルにハマった“空室スパイラル”の流れと、
「やらかしたポイント」「今ならこうする」という反省点を、
自虐多めでまとめていきます。

そもそも“空室スパイラル”って何？

まず言葉の整理から。
ワイが実際に体験した空室スパイラルは、ざっくりこんな感じです。

1. 空室が増える
2. 家賃収入が減る
3. 広告費やリフォーム費をケチる
4. 物件の魅力が落ちる
5. さらに空室が増える

「悪循環ループに入った不動産」
これが空室スパイラルの正体です。

第1章：買う前から負けていたワイの物件選び

立地を“なんとなく”で決めた

• 最寄り駅から徒歩15分超え
• 坂道多め＆夜はちょっと暗いエリア
• 競合物件は新しめ＋駅チカ

今思えば、「利回りだけ見て立地ガチャで外した」感じです。
当時のワイはこう考えてました。

「利回り10％だし、多少駅から遠くても埋まるやろ！」
→ 結果、埋まりませんでした。

築古×設備ショボいのダブルパンチ

• 築30年オーバー
• 洗濯機はベランダ置き
• ユニットバスで水回り古め

競合は築浅・オートロック・ネット無料。
こっちは「安さだけが取り柄の昭和物件」。
なのに家賃はそこまで大きく下げていないという、微妙な立ち位置でした。

第2章：空室率20％→30％→“気づいたら半分空いてた”

最初は「ちょっと空いただけ」とナメていた

• 退去1件目：「まあすぐ埋まるでしょ」
• 退去2件目：「さすがにそろそろ決まるやろ」
• 退去3件目：「管理会社さん、そろそろマジで頼みます…」

この時点で空室率は20％オーバー。
本来なら「家賃見直し＋リフォーム＋募集条件改善」で攻めるべきなのに、
ワイは「広告費ちょっと上乗せして様子見」という中途半端ムーブをしてしまいました。

家賃下げ→収支悪化→設備投資できずの地獄ループ

さすがに決まらないので、途中から家賃を下げ始めました。
しかし、そこで新たな地獄が発生します。

• 家賃を下げる → 月々のキャッシュフローが縮む
• 余裕がなくなる → リフォームや設備投資に回せない
• 物件が古いまま → 入居者の候補すら減る

「お金がないから改善できない → 改善しないから空室が埋まらない」
という、典型的な空室スパイラルに突入しました。

第3章：現場で見えた“入居者目線のガチ本音”

内見に来た人の一言が刺さる

たまに内見が入っても、決まらない日々。
あるとき、管理会社の担当さんが教えてくれました。

• 「この家賃なら、もう少し駅近の物件も見てみたい」
• 「洗濯機が外なのはちょっと…」
• 「ネット無料の物件も増えてますからね」

完全に「競合に負けてる側」のコメント。
それでも当時のワイは、
「でもフルリフォームとかお金かかるし…」と現実逃避していました。

オーナーの“こだわり”はほぼ伝わっていない

ワイなりに、壁紙の色をちょっと変えたり、
アクセントクロスを入れたりしていましたが、
入居者さんからすると「それより立地と家賃」です。

「オーナーの自己満リフォーム」だけやっても、
入居の決定打にはならないという現実を思い知らされました。

第4章：空室スパイラルから抜け出すためにやったこと

ここからは、さすがにヤバいと感じて
ワイが実際に行動したことをまとめます。

1. 家賃設定を“相場ベース”にリセット

• ポータルサイトで競合物件を片っ端からチェック
• 「立地・築年数・設備」をそろえて家賃を比較
• 自分の物件を「ちょい安」くらいに設定し直し

「昔の家賃にしがみつく」のをやめたことで、
少なくとも内見数は増えました。

2. 最低限“ここだけは”の設備投資

• 室内洗濯機置き場を新設
• キッチン・水回りの見た目を簡易リフォーム
• ネット無料プランを導入

フルリノベは無理でも、
「入居者が最初に見るポイント」だけは整える方針に変更。
お金はかかるけど、ここをケチっていたせいで
長期の空室を食らっていたと痛感しました。

3. 管理会社を変えて“本気モード”に

• 反応が薄い管理会社から、動きの早い会社に乗り換え
• 募集条件・写真・コメント文まで一緒に見直し
• 閑散期でも動いてくれる担当さんを確保

管理会社を変えたことで、
募集のスピード感と情報共有が一気に改善。
「空室＝放置」ではなく、
「どう埋めていくか」を一緒に考えてくれるパートナーが大事だと痛感しました。

第5章：それでも“空室リスクゼロ”にはならない

ここまで色々やって、
空室率はなんとか下がりつつありますが、
正直言って「もう二度と空室になりません！」なんてことはありません。

• 周辺エリアの人口減少
• 新築・築浅物件の大量供給
• 景気悪化による賃貸需要の変化

これらは個人オーナーではコントロールできません。
だからこそ、

• 立地選定の時点で「負け物件」をつかまない
• キャッシュフローに余裕を持たせる
• 空室が出たら“早期に手を打つ”習慣をつける

この3つが、空室スパイラルに落ちないための
最低限の防御策だと感じています。

これから不動産投資をする人へのワイからのガチ反省メモ

最後に、これから不動産投資を始める人へ、ワイの反省をまとめておきます。

• 利回りだけ見て買うな（高利回り＝高リスクの可能性大）
• 「なんとなくここでいいか」で立地を決めるな
• 家賃設定は相場リサーチが命
• 空室が出たら“すぐ”家賃・設備・募集条件を見直す
• 管理会社は「相性」と「提案力」で選べ

不動産投資はたしかに夢がありますが、
やり方をミスると「借金は残るのにキャッシュフローはマイナス」という
笑えない世界に突入します。

ワイみたいに“空室スパイラル”で泣きたくない人は、
ぜひこの記事を反面教師にして、
一歩ずつ慎重に進んでください。

※本記事は筆者の体験談および個人的な見解であり、
特定の投資を推奨するものではありません。
不動産投資を行う際は、必ずご自身の判断と責任でお願いいたします。

業者じゃないからここまで書けた！ 不動産投資をぶっちゃけます！！

南祐貴（セカニチ）

ダイヤモンド社

2025-03-26

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