【悲報】サラリーマン大家、“返済比率80％超え”で詰んだ模様ｗ
金利上昇・修繕高騰・賃料伸び悩みの“三重苦”。返済比率80％超えは、ほぼキャッシュフローの死亡ラインです。本稿では、崩壊メカニズム→危険水準の見極め→再生テンプレまで一気通貫で解説。
用語整理：本記事の「返済比率」は元利返済 ÷ 実効家賃収入（空室・滞納・運営費控除後）。金融機関の「返済比率（年収に占める返済額）」とは別概念です。
1．結論：80％超は即・再建モード
- 返済比率が80％を超えると、突発修繕や空室2〜3室で簡単に赤字転落。
- 目標レンジ：60〜70％（小規模）、50〜65％（中規模）。
- 優先順位はキャッシュ温存 > 利益最大化。積み上げより「死なない」設計へ。
2．崩壊のメカニズム：金利1％上昇の破壊力
金利上昇は元利返済の逓増として直撃。賃料は粘着的で同じ速度で上がりません。
| 前提 | 金利1.0％ | 金利2.0％ | 金利3.0％ |
|---|---|---|---|
| 借入5,000万円・残25年・元利均等 | 月返済 約188,000円 | 約212,000円 | 約237,000円 |
| 実効家賃 300,000円 | 返済比率 63％ | 71％ | 79％ |
さらに、固定資産税+管理修繕8万円/月を差し引くと、3％台で実質赤字に落ちやすい構造。
3．危険水準の見極め：3ステップ診断
- 実効家賃＝募集賃料−空室損−滞納−AD/更新料平準化−フリーレント平準化。
- 返済比率＝元利返済÷実効家賃。75％超で要注意／80％超で危険域。
- DSCR（営業CF÷年間返済）も併用。1.2以上確保を目安。
「満室想定」で計算するのはNG。過去12ヶ月の実績を基礎データに。
4．再生の優先順位：キャッシュを作る
4-1 まず出血を止める（即効）
- 金利交渉：借換/条件変更（期限延長・一部据置）。複数行へ相見積。
- 保険・保証・点検の見直し：重複契約解消、年払い→月払い化で資金繰り平準。
- AD/原状回復の単価是正：必要最低限に。発注先の競争入札化。
4-2 家賃サイドを底上げ（1〜3ヶ月）
- 反響率重視で写真/初期費用/申込導線を改善。内見数×成約率のKPI管理。
- 小型リフォーム（アクセントクロス/照明/水栓）で賃料据置・退去防止。
4-3 構造改革（3〜12ヶ月）
- 区分売却でLTV圧縮（赤字部屋を切って平均RPを70％台へ）。
- 借入の本数整理：短期高金利枠→長期固定へ。保証料・手数料の総額比較で意思決定。
- 用途変更/民泊化は自治体規制・稼働実績を精査のうえ段階導入。
5．テンプレ：週次マネジメント表（抜粋）
| KPI | 目安 | アクション |
|---|---|---|
| 返済比率 | 65〜70％へ3ヶ月で回帰 | 条件変更＋区分売却＋家賃底上げ |
| 空室率 | 5％未満 | 募集写真差し替え・反響日次確認 |
| DSCR | 1.2以上 | 運営費の月次固定費を削減 |
6．Q&A：よくある誤解
Q1．「固定金利だから安心」？
A：再融資時の評価下落や修繕高騰でCFが圧迫されます。固定でも返済比率70％以下の余白を。
Q2．「満室になれば解決」？
A：一時的に黒字化しても、退去バーストで逆戻り。募集力と原価の構造是正が必須。
Q3．「繰上返済で一撃」？
A：運転資金が痩せて倒れます。キャッシュ残高3〜6ヶ月分を先に確保。
7．まとめ：生存のチェックリスト
- 返済比率＝元利返済÷実効家賃で実態把握。80％超は危険域。
- まず資金繰り防衛（条件変更・費用圧縮）→家賃底上げ→LTV是正の順。
- 「増やす」より死なない運営。目標は返済比率65〜70％、DSCR1.2以上。
結論：返済比率70％台へ早期回帰。 生き残れば反転局面の果実は大きい。
注意：本記事は情報提供のみを目的とした一般的な解説です。投資判断・融資交渉はご自身の責任にて行ってください。
