【地獄】地方ワンルーム、“管理修繕コスト爆増”で利回り蒸発ｗ

「利回り7％で安定収益！」──そんな謳い文句に釣られて購入した地方ワンルームが、数年後には“地獄の固定費ラッシュ”に襲われるケースが急増中。
築10年を超えた途端、管理費・修繕積立金・空室リスクが同時に爆発し、結果として実質利回りがゼロ～マイナス化する実例が相次いでいます。

2. 修繕積立金“爆増トラップ”の実態

築10年を超えると、管理組合が大規模修繕に備えて積立金を倍増させる例が多発。特に、地方・小規模マンションでは戸数が少ないため、1戸あたりの負担が重くのしかかります。

例：30戸規模のマンションで外壁・屋上修繕費3,000万円 → 1戸あたり約100万円超の負担。

これが年換算で積立金1〜1.5万円増。
利回りがさらに1〜2％吹き飛び、もはや「利回り投資」ではなく「赤字維持」になります。

4. 実質利回りが蒸発する“数字のからくり”

たとえば家賃6万円・表面利回り6％の物件を1,200万円で購入した場合を想定。

• 年間家賃収入：72万円
• 年間維持費（管理＋修繕＋税等）：約30万円
• 実質手取り：42万円
• 実質利回り：約3.5％

ここに空室2か月＋家賃下落が加わると、一気に2％割れ。
修繕費アップでさらに悪化し、ローン金利を下回る“逆ザヤ”になる投資家も少なくありません。

6. “出口戦略”のない物件は投資ではない

最終的に残るのは、資産価値×流動性を兼ね備えたエリアの中古だけ。地方ワンルーム投資は、低価格で始めやすい一方で、出口が閉ざされるリスクを常に孕みます。

投資の鉄則：「安く買える」は「高く売れない」の裏返し。

今後は「利回り重視」から「資産価値重視」へのシフトが必須。都心の中古×再開発ラインに資金を移すことが、長期安定の第一歩です。

免責事項：本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の不動産投資の勧誘を行うものではありません。投資判断はご自身の責任にてお願いいたします。